경매 입찰 안내: 기일입찰과 기간입찰 쉽게 이해하기

경매 절차에서 입찰 방법은 크게 기일입찰과 기간입찰로 나뉩니다. 이 글에서는 두 가지 입찰 방법을 용어별로 자세히 설명해 드리겠습니다.

1. 기일입찰

매각장소

기일입찰은 법원 내에서 진행됩니다. 매각장소에는 입찰표를 작성할 수 있는 기재대가 마련되어 있어, 입찰 희망자들이 편리하게 입찰표를 작성할 수 있습니다.

입찰의 개시

입찰 절차는 집행관이 진행합니다. 집행관은 입찰 시작 전에 입찰 희망자들이 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 사본을 열람할 수 있도록 합니다. 또한, 특별한 매각 조건이 있다면 이를 입찰 희망자들에게 미리 알려줍니다. 집행관이 입찰표 제출을 최고하고 입찰 마감 시각과 개찰 시각을 고지하면 입찰이 시작됩니다.

입찰표 작성

기일입찰에 참여하려면 흰색 용지로 된 “기일입찰표”를 작성해야 합니다. 입찰표에는 다음 항목들을 기재해야 합니다:

1. 사건번호
2. 입찰자의 성명과 주소
3. 물건번호
4. 입찰가격
5. 대리인에 의한 입찰의 경우, 대리인의 성명과 주소
6. 입찰보증금액

입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 사람의 입찰가격 비율로 표시할 수 없습니다.

입찰표 및 매수신청보증 제출

입찰표와 매수신청보증금을 봉투에 넣어 집행관에게 제출합니다. 봉투를 입찰함에 넣으면 집행관에게 제출한 것으로 간주됩니다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경, 교환할 수 없습니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 1/10입니다. 다만, 법원이 필요하다고 인정하는 경우 보증금액을 다르게 정할 수 있습니다. 재입찰의 경우, 매수신청보증금은 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 정하는 것이 일반적입니다.

입찰의 종결

입찰 마감 후, 지체 없이 입찰표를 개봉하여 개찰을 실시합니다. 입찰에 참여한 사람은 입찰표 개봉 시 참여할 수 있습니다. 개찰 결과, 가장 높은 가격으로 입찰하고 정해진 입찰보증금을 제공한 사람이 최고가매수신고인으로 결정됩니다. 가장 높은 가격으로 입찰한 사람이 2인 이상일 경우, 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가입찰 결과, 또 다시 2인 이상이 가장 높은 가격으로 입찰한 경우에는 추첨을 통해 최고가매수신고인을 결정합니다.

차순위매수신고인의 결정

최고가매수신고인 이외의 매수신고인은 매각기일 종료 시까지 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 차순위매수신고는 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 않을 경우, 자신의 입찰에 대해 매각을 허가해 달라는 신고입니다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이고 최고가 입찰가에서 보증금액을 공제한 금액을 초과할 때만 가능합니다. 차순위매수신고자가 2인 이상인 경우, 입찰가격이 높은 사람이 차순위매수신고인으로 결정됩니다. 입찰가격이 같을 경우, 추첨을 통해 차순위매수신고인을 결정합니다.

매각기일의 종결

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면, 집행관은 그들의 성명과 가격을 부르고 매각기일의 종결을 고지합니다. 입찰자가 없는 경우, 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다.

입찰보증금의 반환

집행관은 매각기일 종결을 고지한 후, 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 제외한 입찰자들에게 입찰보증금을 즉시 반환합니다.

2. 기간입찰

입찰기간 및 매각기일 확인

기간입찰의 입찰기간은 1주 이상 1개월 이하로 정해집니다. 매각기일은 입찰기간 종료 후 1주일 이내에 지정됩니다.

입찰의 방법

기간입찰에 참여하려면 입찰기간 내에 입찰표를 집행관에게 직접 제출하거나 집행관을 수취인으로 하여 등기우편으로 보내야 합니다.

입찰표 작성

기간입찰에서는 연두색 용지로 된 “기간입찰표”를 작성해야 합니다. 입찰표에는 다음 항목들을 기재해야 합니다:

1. 사건번호
2. 입찰자의 성명과 주소
3. 물건번호
4. 입찰가격
5. 대리인에 의한 입찰의 경우, 대리인의 성명과 주소
6. 입찰보증금액

입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 사람의 입찰가격 비율로 표시할 수 없습니다.

매수신청 보증

매수신청보증금은 법원보관금 취급은행에 납부한 후 보관금영수필통지서를 입찰표와 함께 제출하거나, 서울보증보험에서 보증서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

입찰표 제출

입찰표, 매수신청보증(입금증명서 또는 보증서), 기타 첨부 서류를 기간입찰봉투에 넣고, 봉투 겉면에 매각기일을 기재하여 제출합니다. 봉투 겉면에 매각기일을 기재하지 않으면 입찰이 무효로 처리될 수 있습니다.

직접 제출

입찰표는 평일 09:00부터 12:00까지, 13:00부터 18:00까지 집행관 사무실에 방문하여 제출할 수 있습니다. 토요일과 공휴일에는 법원 당직 근무자에게 제출합니다.

등기우편 제출

입찰표는 입찰기간 개시일 00:00부터 마감일 24:00까지 법원에 도착해야 합니다. 등기우편 이외의 방법으로 송부되거나 마감일 이후에 접수되면 무효 처리됩니다.

매각기일의 참석

입찰에 참여한 사람은 매각기일에 입찰표를 개봉할 때 참석할 수 있습니다. 차순위매수신고를 하려는 입찰자는 매각기일에 반드시 참석해야 합니다. 최고가매수신고인이 2인 이상인 경우, 추가입찰은 기일입찰 방식으로 진행됩니다. 출석하지 않은 사람은 추가입찰 자격이 없으며, 출석한 사람들만을 대상으로 추가입찰이 진행됩니다. 최고가매수신고인 중 매각기일에 출석한 사람이 없거나, 출석한 전원이 추가입찰을 하지 않는 경우, 추가입찰 가격이 동일한 경우, 또는 추가입찰이 모두 무효인 경우에는 추첨을 통해 최고가매수신고인을 결정합니다. 출석하지 않은 사람이나 추첨을 하지 않은 사람이 있는 경우, 법원 사무관 등이 대신 추첨합니다.

주의사항

1. 경매절차의 취소: 경매절차는 입찰기간 시작 전이나 입찰기간 중에 취소될 수 있습니다. 경매절차의 취소나 경매신청 취하는 집행관 사무실 및 인터넷 법원경매공고란(www.courtauction.go.kr)에 게시되므로, 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
2. 기간입찰표의 취소: 기간입찰봉투가 입찰함에 투입된 이후에는 입찰표의 취소, 변경, 교환이 허용되지 않습니다.
3. 매수신청보증의 반환: 매각기일 종료 후, 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 제외한 입찰참가자들에게 매수신청보증금을 반환합니다. 입찰 후 경매절차가 취소되더라도, 매각기일 이전에는 매수신청보증이 반환되지 않습니다.

입금증명서에 의한 매수신청보증의 반환

입금증명서에 의해 매수신청보증을 제공한 경우, 매각기일 종료 후 법원보관금납부서에 기재된 잔액환급예금계좌로 매수신청보증금이 반환됩니다.

보증서의 반환

입찰에 참가하지 않은 경우, 매각기일 이전에 경매신청이 취하되거나 경매절차가 취소된 경우, 입찰이 무효인 경우, 집행관 또는 법원 사무관에게 사실 확인을 받아 서울보증보험회사에 제출하면 보증료를 환급받을 수 있습니다. 보증서 반환을 신청할 때는 주민등록증과 도장을 소지해야 합니다.

이렇게 기일입찰과 기간입찰에 대해 용어별로 자세히 설명드렸습니다. 경매 입찰에 참여하시기 전에 이 내용을 숙지하시어 안전하고 성공적인 입찰이 되시길 바랍니다.